Khi nhắc đến việc xây nhà, người ta thường nghĩ ngay đến bản vẽ, vật liệu, phong cách kiến trúc… Nhưng có một yếu tố “vô hình” lại chi phối tất cả – đó là tài chính.
Bạn có thể có một thiết kế đẹp, ý tưởng hay, đất tốt – nhưng nếu tài chính không rõ ràng, bạn rất dễ rơi vào tình trạng “xây nửa chừng hết tiền”, “dự trù 1 tỷ, thành 1 tỷ rưỡi”, hoặc “nhà làm xong không đủ kinh phí làm nội thất”,….. Đó không phải là chuyện hiếm, mà là vấn đề thực tế xảy ra với rất nhiều người.
Vậy nên, hãy xem tài chính như “nền móng thứ hai” của ngôi nhà. Vững ở đây là vững cho cả hành trình – không chỉ đủ để xây, mà còn đủ để an tâm sống.
- Xác định tổng ngân sách thực tế bạn có thể chi
Việc đầu tiên – tưởng dễ mà khó – là bạn cần biết chính xác: Mình có bao nhiêu tiền để xây nhà?
- Đây là tiền mặt có sẵn, hay sẽ vay thêm?
- Nếu vay, khả năng trả nợ hàng tháng là bao nhiêu?
- Cần chừa lại bao nhiêu cho các chi phí sống và dự phòng khẩn cấp?
Ví dụ: bạn có 1,5 tỷ. Hãy dành 1,2–1,3 tỷ để xây nhà, và giữ lại 200–300 triệu dự phòng – cho phát sinh hoặc các tình huống khẩn cấp không lường trước. Đừng “chơi tới bến” với toàn bộ số tiền mình có. Vì thực tế, xây nhà luôn có khả năng vượt ngân sách nếu không kiểm soát tốt.
- Phân bổ ngân sách theo từng hạng mục chính
Một trong những cách hiệu quả để chủ động tài chính là chia rõ ngân sách theo từng phần:
|
Hạng mục |
Tỷ lệ |
Ghi chú |
|
Thi công phần thô |
50–60% | Xây móng, khung, tường, mái, cầu thang, hệ thống điện nước thô |
|
Hoàn thiện cơ bản |
30–40% |
Lát sàn, sơn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn, công tắc… |
| Nội thất (cơ bản–cao cấp) |
10–20% |
Tủ, giường, bàn ghế, bếp, rèm, máy lạnh… |
| Chi phí khác + Dự phòng |
5–10% |
Xin phép, ép cọc, phát sinh, sai sót, thay đổi |
Tỷ lệ này không cố định và tùy thuộc vào nhu cầu của công trình, nhưng sẽ giúp bạn hình dung và điều phối chi tiêu hợp lý. Có nhiều trường hợp do dồn hết tiền cho phần thô và hoàn thiện nên đến khi vào nội thất thì không còn đủ, đành phải “tạm ở rồi làm tiếp”.
- Tìm hiểu đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường
Mỗi thời điểm, khu vực, phong cách và chất lượng vật tư sẽ có mức giá thi công khác nhau. Nhưng bạn có thể tham khảo mặt bằng chung như sau:
- Phần thô + nhân công hoàn thiện: từ 3 – 4.5 triệu/m² (chưa bao gồm phần cọc, chi phí tháo dỡ do công trình cũ để lại,…)
- Xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay): từ 5.5 – 8 triệu/m² trở lên (tùy vật tư và phong cách)
- Thiết kế nội thất + thi công: từ 3 – 6 triệu/m² trở lên (tùy chất liệu, mức độ đầu tư)
⚠️ Lưu ý: Những đơn giá rẻ bất thường đôi khi là “cái bẫy ngọt ngào”. Bạn nên ưu tiên các nhà thầu minh bạch về vật tư, tiến độ, có hợp đồng và bảng báo giá cho từng hạng mục thật rõ ràng.
- Lên bảng dự toán chi tiết càng sớm càng tốt
Bảng dự toán là công cụ cực kỳ quan trọng để bạn kiểm soát chi phí. Nó cần được lập ra ngay từ giai đoạn thiết kế sơ bộ và cập nhật liên tục khi có thay đổi.
Một bảng dự toán cơ bản nên có:
- Diện tích xây dựng và hệ số tầng
- Danh sách các hạng mục thi công
- Khối lượng thi công từng hạng mục
- Đơn giá theo từng công đoạn, vật tư
- Tiến độ thanh toán theo giai đoạn
Việc có bảng dự toán giúp bạn tránh rơi vào mù mờ – chỉ nghe báo giá tổng mà không hiểu chi tiết. Quan trọng hơn, nó giúp bạn và nhà thầu có cơ sở rõ ràng để trao đổi, không xảy ra tranh chấp sau này. Và đây cũng là cơ sở để bạn biết chi phí phát sinh có hợp lý hay không và giúp bạn tính được phần phát sinh đó một cách dễ dàng.
- Dự phòng cho các khoản “không tên”
Một sai lầm thường gặp là lên kế hoạch “vừa khít” ngân sách – không dư ra đồng nào. Nhưng trên thực tế, luôn có những khoản phát sinh:
- Vật tư tăng giá so với lúc báo giá
- Bạn thay đổi thiết kế giữa chừng
- Cần sửa lại một phần kết cấu cũ
- Chi phí dọn dẹp, phát sinh khi vào ở (đồ decor,…)
Tốt nhất, bạn nên dự phòng ít nhất 5–10% ngân sách cho những khoản này. Đó là cách để bạn “có đường lui” khi bất ngờ xảy ra.
- Đừng ngại trao đổi thẳng thắn với nhà thầu
Nhiều chủ nhà vì ngại “bị đánh giá là ít tiền” nên không dám chia sẻ ngân sách thật. Nếu bạn không nói rõ mức đầu tư có thể thì kiến trúc sư và nhà thầu rất khó đưa ra giải pháp phù hợp.
Hãy nói rõ:
- “Tôi muốn xây nhà trong khoảng 1,5 tỷ”
- “Tôi ưu tiên phần thô chắc chắn, hoàn thiện vừa phải”
- “Tôi cần tối ưu chi phí mà vẫn đẹp và tiện nghi”
- ….
Khi có sự minh bạch, đội ngũ chuyên môn sẽ giúp bạn tối ưu hóa ngân sách thay vì vượt quá khả năng chi trả.
Nhà đẹp chưa chắc là nhà đắt – mà là nhà được tính toán hợp lý
Tài chính không phải là rào cản – nếu bạn hiểu rõ, tính toán kỹ và làm chủ dòng tiền. Thực tế đã chứng minh: nhiều người xây được nhà rất chỉn chu, tiện nghi với ngân sách vừa phải – vì họ có kế hoạch tài chính thông minh.
Xây nhà là một khoản đầu tư lớn – cả về tiền bạc và cảm xúc. Hãy chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng để hành trình này không chỉ “về đích an toàn” mà còn “về đích trong vui vẻ”.
